Saiba como proceder para obter Usucapião Extrajudicial

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O novo Código de Processo Civil de 2015 trouxe várias novidades, dentre elas destacamos a possibilidade de se fazer o USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. Ou seja, não é mais necessário fazer ação judicial para obter-se usucapião, pode-se ingressar com este procedimento em Cartório mesmo, assistido por advogado.

A nossa legislação atual prevê oito espécies de Usucapião, mas há quatro formas de Usucapião Familiar que são as mais utilizadas, quais sejam: o Usucapião Ordinário (art. 1.242, CC), o Usucapião Extraordinário (art. 1.238, CC), Usucapião Especial Urbano (art. 1.240, CC art. 183 CF e Lei 10.257/2011 – Estatuto da Cidade) e ainda o Usucapião Especial Rural (art. 191 CF).

USUCAPIÃO

Verificado em qual situação o possuidor deste imóvel se encontra, deve-se primeiramente realizar em Cartório uma Ata Notarial, que é o documento utilizado para atestar o tempo de posse do requerente. Neste documento será registrado pelo Tabelião o tempo da posse, que deverá ser provado por todos os meios possíveis, tais como testemunhas, que podem ser os confrontantes do imóvel; documentos, tal como o justo título, que pode ser por exemplo um contrato particular de compra e venda ou uma escritura de cessão de direitos, dentre outros; mapas; documentos que comprovem pagamento de impostos deste imóvel; contas de água, luz, telefone; declaração de imposto de renda; contrato de locação onde o posseiro seja o locador; declaração de ITR ou IPTU, etc. São vários os documentos que podem ser utilizados como meios de prova.

Devemos deixar claro que o Tabelião só atesta um fato presente ou que possa ser provado por documentos e/ou testemunhas, não podendo ser registrado em Ata situações ou tempo de posse não comprovados. Ademais, poderá o Tabelião dirigir-se até o local para confirmar as informações apresentadas em Cartório, como por exemplo conversando com os vizinhos ou confrontantes do imóvel objeto do usucapião, mas isso não é uma regra. Nesta Ata também serão registradas as declarações do requerente sobre como este imóvel foi adquirido, posse antecedente, inexistência de impugnações, citar se há edificações no local, se há existência de co-possuidores, etc. Em caso de imóveis pertencentes a condomínio ou parte ideal, estes deverão igualmente se pronunciar.

Feito isso, então será então elaborada a Escritura de Usucapião pelo Tabelião e esta deverá ser levada a registro no Registro de Imóveis da Circunscrição que este bem pertença. Se o registrador verificar que toda a documentação está correta, este então irá expedir Notificação para os órgão públicos, para que estes se pronunciem se não se trata de uma área pública, vez que deste tipo de área não cabe usucapião. Após este pronunciamento, o oficial do Registro de Imóveis fará a publitização do ato em jornal de grande circulação, para que terceiros interessados possam se manifestar. Passado isso, será realizada uma nova análise e estando tudo certo se procederá o registro deste imóvel em nome do requerente, com abertura de nova matrícula caso este imóvel não possua.

Só para ilustrar, esclarecemos que o tempo médio de realização do Usucapião Extrajudicial tem sido de no máximo 90 dias, enquanto pela via judicial tem demorado vários anos. E mais, o custo médio para realização deste ato é em torno de R$1.500,00 (um mil e quinhentos reais), que é o custo do Cartório para realização da Ata Notarial e o Registro de Imóveis, devendo ser somado a isso os honorários advocatícios que serão cobrados pelo profissional responsável pelo assessoramento, vez que este é indispensável. Há previsão de situações de justiça gratuita.

Importante ressaltarmos que é possível fazer usucapião para demarcar a posição dentro de um condomínio, quando não houver delimitação de área para cada condômino; pode-se também usar sentenças de ações reivindicatórias; pode-se fazer usucapião por abandono de lar; usucapião de servidão de passagem; e também usucapião de áreas que possuem dono, caso este dê sua concordância.

Agora quem dará a concordância de outro fazer usucapião de sua propriedade??? Soa estranho, mas isso é muito comum, principalmente em se tratando de loteamento clandestino, que ocorre quando o loteador vende vários lotes de seu terreno legalmente constituído, que foi dividido de maneira irregular, e para que o possuidor possa levar este imóvel à registro o proprietário libera esta área para usucapião para que o imóvel possa ser então regularizado.

Inclusive, há possibilidade de fazer-se usucapião entre ascendente e descendente, mas o requerente tem que provar que exerce posse com ânimo de dono, pois se a área foi apenas emprestada não cabe reivindicação.

Portanto, é imprescindível nesta situação sempre buscar a orientação de um advogado de confiança, o qual poderá indicar qual o melhor procedimento a seguir, também auxiliará na elaboração de provas e na juntada dos documentos necessários a comprovar a posse pelo tempo exigido por Lei.