Defeitos nos imóveis adquiridos pelo programa “Minha Casa Minha Vida”

O programa “Minha Casa Minha Vida” da Caixa Econômica Federal tem auxiliado muitas pessoas a adquirirem imóveis próprios por meio de financiamentos à longo prazo. No entanto, a realização deste sonho tem sido perturbada por cada vez mais frequentes reclamações de pessoas que adquiriram estes imóveis e que agora estão tendo vários problemas e defeitos aparecendo em suas moradias.

Destacamos que um dos direitos fundamentais do ser humano é o direito à moradia digna, para que possam se desenvolver em todos os aspectos que permeiam a vida humana, sejam esses de ordem psicológica, moral, social e, até mesmo, espiritual. Não há como falar em dignidade da pessoa humana sem se falar em moradia digna.

As reclamações são diversas: problemas na rede de esgoto; problemas elétricos; rachaduras no chão e em paredes; trancamentos de lajotas, lajes e calçadas; infiltrações; quedas e trincas em muros; dentre outros. Têm imóveis que apresentam tantos defeitos que chegam a deixar o imóvel inseguro, com riscos de cair a qualquer momento, ou ainda inabitáveis. Mas o que fazer nestas situações, vez que os imóveis são (ou deveriam ser) periciados durante a construção e no momento da entrega???

O Código Civil, em seus artigos 186 e no § único do art. 927, definiu ato ilícito e a consequente obrigação por parte de quem o pratica de indenizar o prejudicado, note-se:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Assim, tal responsabilidade somente poderá ser excluída quando houver ausência de nexo de causalidade, culpa exclusiva da vítima ou fato exclusivo de terceiro.

O direito assegura que se o contexto probatório demonstrar que o responsável técnico pelo projeto e pela obra foi o responsável pelos defeitos decorrentes da sua má-execução, este deverá ser condenado a pagar ao adquirente deste bem uma indenização por danos materiais demonstrados pela perícia técnica. Ainda, se assim o quiser, poderá receber esta indenização como abatimento no preço do imóvel.

Tomando em conta os três elementos reconhecidamente essenciais na definição da responsabilidade civil – a ofensa a uma norma preexistente ou erro na conduta, um dano e o nexo de causalidade entre um e outro – a questão colocada neste feito não se amolda aos parâmetros jurídicos do dever da responsabilização das apeladas em detrimento aos prejuízos alegadamente sofridos pelo apelante. Além disso, poderá também ser aplicado indenização por dano moral, tendo em vista que o incômodo supera a ordem natural das coisas, ainda mais se for exigido que o proprietário e sua família desocupem o imóvel para viabilizar os consertos.

Há inclusive julgados de Tribunais que condenam os responsáveis pelos danos nos imóveis a inclusive custear as despesas do aluguel destas famílias, como danos materiais. Frisamos que o empreiteiro responderá pela solidez e segurança do trabalho na empreitada relativa a edifícios ou a construções de grande envergadura, em razão do material, se o forneceu, e do solo, independentemente de culpa, durante o prazo de 5 anos.

Inclusive, a responsabilidade civil dos construtores é objetiva, disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078 /90), em vista do disposto em seu artigo 12º, onde, independente da existência de culpa, responderá pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

No entanto, não sendo o vício sanado do prazo máximo de 30 dias, o consumidor pode exigir alternativamente, a substituição do produto por outro da mesma espécie, restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos ou o abatimento proporcional do preço, conforme disposto no artigo 18 do Código Defesa do Consumidor.

Deve-se atentar que é de 90 (noventa) dias o prazo para a parte reclamar a reparação de vícios aparentes ou de fácil constatação decorrentes da construção civil (art. 26, II, do CDC), haja vista que o prazo de garantia de 5 (cinco) anos, exposto no art. 618 do CC/2002 somente se aplica aos casos de efetiva ameaça à “solidez e segurança do imóvel”. Porém, se demonstrado que os danos causados no imóvel foram causados pela existência de vício de construção, cuja previsão está excluída da cobertura contratual, deve a Caixa de Seguros S/A ser afastada da responsabilidade pelo evento.

Do mesmo modo, caso a Caixa Econômica Federal seja apenas mero agente financeiro e os recursos para a construção não tenham sido financiados pelo SFH – Seistema Financeiro Habitacional, a Caixa não poderá ser responsabilizada. O mesmo ocorre para alguns casos em que o imóvel tenha sido adquirido utilizando-se o FGTS, vez que nestas situações a Caixa Econômica Federal atua apenas como instituição financeira liberadora dos recursos para aquisição do imóvel.

Portanto, caso esteja passando por uma situação como esta deve-se procurar um advogado de confiança o mais rápido o possível para satisfazer seus direitos, vez que há prazo prescricional correndo desde a aquisição do imóvel. Para saber mais acesse a página “Toques Jurídicos” no Facebook (www.facebook.com/toquesjuridicos/).